Анализ первичного рынка жилья г.Бишкек по состоянию на июнь 2018 г.
Для проведения анализа были рассмотрены объекты первичного жилья представленного застройщиками в г. Бишкек. Собранные данные о многоквартирных строениях насчитывают 98 компаний и 152 объектов первичной недвижимости по состоянию на июнь 2018 года.
Источниками данных является сайт, главный по новостройкам — elitka.kg, и сайты непосредственно самих застройщиков.
Наиболее значительными из компаний и имеющими более четырех объектов строительства являются: Ихлас (IHLAS), KG-Group, Alliance Holding, CAPSTROY KG, Elite House (Элит Хаус), ОсОО «Генезис LTD», Имарат Строй, Эмарк Групп, Памир Строй.
Рисунок 1 – Структура распределения рынка первичного жилья по строительным компаниям
Данная диаграмма показывает, что на 9 строительных компаний приходится 26% рынка первичного жилья, а остальные 74% рынка распределяются между оставшимися 89 компаниями.
При проведении настоящего анализа город был разделен на зоны, которые являются условными, но давно используемыми на рынке:
Центр
Ограничен следующими улицами:
проспектом Чуй с севера,
улицей Шопокова с востока,
улицей Боконбаева с юга,
улицей Турусбекова с запада.
Срединный центр
Ограничен следующими улицами:
улицей Жибек Жолу с севера,
улицей Шабдан Баатыра (Алма-атинской) с востока,
улицей Ахунбаева с юга,
улицей Молодая Гвардия и проспектом Мира с запада (за исключением квадрата в п. 1)
Юг (южные микрорайоны)
Ограничен следующими улицами:
улицей Ахунбаева с севера,
проспектом Манаса с востока,
Южной магистралью с юга,
улицей Баха с запада;
Запад
Удаленные районы
Квартиры, расположенные в черте города, не вошедшие в остальные группы. (например, мкр. Тунгуч, Аламедин-1, район ТЭЦ, район западного автовокзала, ж/м «Рабочий городок»)
Ниже представлено распределение объектов первичной недвижимости по зонам. Подобное разбиение было объяснено следующими факторами такими как: «удалённость от торгово-коммерческого центра», «развитость инфраструктуры», «престижность района» и прочие факторы.
Рисунок 2 – Структура объектов недвижимости по зонам г. Бишкек
В последние несколько лет наиболее активно начинают застраиваться зоны Юга (Южные микрорайоны), Срединного центра и Центр. А наименее активными зонами в последнее время являются Удаленные районы, в силу невыгодности застройки на данной зоне, поскольку затраты стоимость строительства не оправдывает спрос, и Запад, по причине проблем с коммуникациями.
Рассмотрим гистограмму распределения цены квадратного метра на первичном рынке жилья.
Рисунок 3 – Гистограмма распределения цены квадратного метра и описательные статистики
Полученная гистограмма показывает, какое количество объектов, указанных по оси ординат, имеют цену за квадратный метр первичного жилья, указанную по оси абсцисс. Из данного рисунка видно, что большинство строительных компаний устанавливают цену в пределах от 600 до 650 $ за квадратный метр жилья.
Особенностью современного первичного рынка жилой недвижимости является возможность индивидуальной планировки квартиры. Разнообразие предлагаемых планировок наблюдается в размахе площадей квартир с наличием одинакового количества комнат
Рисунок 4 – Диапазон площадей квартир
В большинстве новостроек в 2017 году были предусмотрены планировки для двух- и трёхкомнатных квартир, поэтому размах квадратур наиболее разнообразен. С каждым годом также увеличивается предложение в размахе площадей четырехкомнатных квартир.
В последнее время в связи с увеличением цен на отопление и предоставлением не самых хороших услуг государством, некоторые строительные компании начинают вводить автономный вид отопления
Рисунок 5 – Диаграмма распределения объектов по типу отопления
Как видно из диаграммы, доля домов которые строят с проведением центрального отопления, до сих пор достаточно велика и составляет 95%, но и резко набирает обороты автономный вид отопления. Так как установка такого оборудования хоть и стоит дорого, но быстро окупается, хорошо отапливает помещения в здании, не теряет тепло и экономична в использовании.
В отношении структуры первичного рынка жилья наблюдается такая картина:
Рисунок 6 – Распределение рынка первичного жилья по классам объектов
На данный момент в Кыргызстане наблюдается тенденция к сносу старых домов и постройке домов именно высшего – премиум (элитного) класса. Половина рынка занимает первичное жильё высшей категории. Наименьшая же доля приходится на жильё бизнес-класса, а именно 4 %, поскольку данный тип не пользуется спросом, также жилье эконом-класса, оно составляет лишь 7% от рынка, так как со стороны строительных компаний такие квартиры приносят меньшую прибыль, а со стороны потребителя имеют не самые лучшие условия и не престижность данного класса жилья.
Рассмотрим диапазон цен на первичное жильё в зависимости от его класса.
Рисунок 7 – Диапазон цен за квадратный метр в зависимости от класса
Из Рисунка 7 видно, что наиболее сильный разброс имеют квартиры премиум (элитного) класса, это связано, прежде всего, с большим предложением премиум (элитного) жилья, а так же застройкой его во всех районах. Так как квартиры эконом-класса застраиваются лишь в удаленных районах они имеют наименьший диапазон стоимости.
Далее представлена динамика цен в зависимости от района расположения с 2014 по 2018 год.
Рисунок 8 – Цена за квадрат в зависимости от зоны месторасположения объекта (USD/кв.м)
Из данного графика можно увидеть динамику изменения цен за квадрат в г. Бишкек по районам расположения. Во всех районах по сравнению с 2014 годом наблюдается снижение стоимости первичного жилья. В центре города по сравнению с прошлыми годами цена снизилась на 3% и составила 927$/кв.м, на юге (южных микрорайонах) цена снизилась на 4% и составила 726$/кв.м. В остальных же зонах наблюдается резкое снижение стоимости за квадрат жилья. Так наиболее значительно изменилась цена на Западе и в Срединном центре, на 20% (с 705$/кв.м до 566$/кв.м) и 19% (с 824$/кв.м до 669$/кв.м) соответственно, Далее идет Удаленные районы, где снижение цены относительно 2014 года составило 14% с 698$/кв.м до 600$/кв.м.
Теперь рассмотрим данную динамику цен за квадрат на первичном рынке в национальной валюте.
Рисунок 9 – Цена за квадрат в зависимости от зоны месторасположения объекта (сом/кв.м)
Данный рисунок показывает более четкую и правильную картину изменения цен. Следует обратить внимание на существенную разницу между динамикой долларовых и сомовых цен на первичном рынке жилья. В отличие от цен в долларах здесь наблюдается положительная динамика средней стоимости от 5% до 27% в зависимости от района расположения. Наиболее существенный прирост цены в сомах наблюдается в Центре и на Южных микрорайонах (+27% и +25% соответственно) и данная тенденция по отношению к 2014 году сохраняется на протяжении нескольких лет.
Цена за квадрат также зависит от стадии строительства и имеет свою тенденцию.
Рисунок 10 – Динамика цен в зависимости от стадии строительства (USD/кв.м)
Обычно стоимость объектов первичной жилой недвижимости на стадии проектирования или котлована отличается от стоимости готовых домов, т.е. чем ближе по времени срок сдачи под самоотделку, тем выше стоимость объекта. В 2017 году наблюдалась обратная ситуация: для более быстрой продажи завершающихся и завершенных объектов застройщики уменьшают их стоимость. Но в 2018 г. ситуация поменялась, стоимость квартир, сданных под самоотделку увеличилась.
Цена предложения первичного рынка жилья на всех стадиях строительства за 2017 год стала ниже относительно 2014 года. Не изменилась лишь стоимость за квадратный метр первичного жилья на стадии проекта.
Сильнее всего снизилась цена на стадии строительства на 17% и составила 671 $/кв.м.
Также рассмотрим и сомовую динамику.
Рисунок 11 – Динамика цен в зависимости от стадии строительства (сом/кв.м)
В сомовом же эквиваленте наблюдается совсем другая ситуация. Из рисунка 11 видно, что по сравнению с 2014 годом объекты первичного многоквартирного жилья на стадии проекта увеличились на 17% с 41000 сом/кв.м до 48000 сом/кв.м, на стадии строительства изменения незначительные всего 8% и цена за квадрат составила 46000 сом против 43000 сом/кв.м в сравниваемом году. Также увеличилась стоимость квартир, сданных под самоотделку на 16%, с 48000 сом/кв.м до 56000 сом/кв.м.
